二手房壓根賣不出去？這是你對(duì)這個(gè)城市最大的偏見(jiàn)

惠灣，沒(méi)有二手房市場(chǎng)！這幾乎已經(jīng)成為共識(shí)。細(xì)數(shù)一下，惠灣的二手房確實(shí)全是硬傷：

二手房的數(shù)量，天量供應(yīng)；二手房的成交，周期巨長(zhǎng)；二手房的成本，居高不下！

任何一個(gè)硬傷，都足以致命，集齊了所有缺點(diǎn)的惠灣，足夠死三回了！

但是！但是！但是！當(dāng)我?guī)е@些認(rèn)知去到惠灣實(shí)際走訪后，我發(fā)現(xiàn)：

惠灣的二手房市場(chǎng)，并沒(méi)有我們所想象的那樣不堪。

確實(shí)，惠灣的房子是真的多。

根據(jù)合棕縱聯(lián)行的數(shù)據(jù)，10月份惠陽(yáng)的新房存量31595套；大亞灣庫(kù)存35347套，全市的去化周期14.4個(gè)月。
那二手房呢？

在鏈家上查惠灣的二手房，顯示的是：惠陽(yáng)，二手房有15553套；大亞灣，二手房有23885套

如果對(duì)這兩個(gè)數(shù)字如果沒(méi)有概念，可以拿其他城市來(lái)比較比較。

廣州的二手房供應(yīng)量也在灣區(qū)前列，其中供應(yīng)量最大的區(qū)番禺，二手房也只有16075套。

和惠陽(yáng)相當(dāng)，遠(yuǎn)低于大亞灣。深圳這邊，南山區(qū)的在售二手房6515套、羅湖6221套、福田7177套；三個(gè)核心區(qū)的二手房加在一起，比不上一個(gè)大亞灣。

天量供應(yīng)、二手房過(guò)剩，沒(méi)跑了！正常邏輯來(lái)講，新房和二手房齊齊過(guò)剩，結(jié)局往往是新房卷生卷死、二手狗都不理。但是！嚴(yán)重過(guò)剩之下，即便面對(duì)最近這冷淡的行情，有部分二手樓盤依然有穩(wěn)定成交。比如臨深大盤龍光城，整個(gè)大亞灣最近成交的一套二手房，就是10月20號(hào)北二期一套149萬(wàn)總價(jià)的93㎡三房

比如白云新城的保利陽(yáng)光城，10月份成交的一套二手房，成交周期只有43天。

前兩個(gè)月成交的另一套87㎡四房，成交周期只需要28天，更早5月份的時(shí)候，甚至還出現(xiàn)了掛盤2天就成交的房源。

再比如大亞灣的星河丹堤，近30天帶看數(shù)量達(dá)到266次，熱度碾壓同區(qū)域的所有樓盤。

惠灣個(gè)別二手盤，早就不和其他樓盤玩了，紛紛走出了獨(dú)立的行情，形成了成熟的二手市場(chǎng)。

而能走出獨(dú)立行情的二手盤，都具備2個(gè)特點(diǎn)：

（1）地段牛逼地段在惠灣的樓市是決定性的。所以能看到：成交最活躍的龍光城是大亞灣最靠近深圳的樓盤，大亞灣臨深另一個(gè)二手市場(chǎng)比較成熟的德州城，處在龍山一路，也是過(guò)兩條街就到深圳；

（2）配套成熟有人氣在惠陽(yáng)的時(shí)候，我親自去看了保利陽(yáng)光城的二手房，看到陽(yáng)臺(tái)晾曬衣服的戶數(shù)非常多，能占到60-70%，入住率很高，人氣已經(jīng)形成。而星河丹堤，不僅有人氣，還有最成熟的配套，學(xué)校有華附，商業(yè)有coco garden，小區(qū)之間還有景觀湖，真的是要啥有啥。

這兩大特點(diǎn)擺在那，就把惠灣的二手樓盤徹底分裂成了兩派。一派“長(zhǎng)得白白胖胖”，另一派則是“面黃肌瘦” 現(xiàn)在大家如果只看后者，就會(huì)認(rèn)為這孩子營(yíng)養(yǎng)不良...... 但殊不知，房子過(guò)剩，不代表沒(méi)有二手房市場(chǎng)。

只是在分化的行情下，二手房的“營(yíng)養(yǎng)”都集中在了少數(shù)樓盤上罷了。

確實(shí)，進(jìn)入惠灣市場(chǎng)的人，首選的依然是新房。

投資客買這里，就是沖著新房來(lái)的，因?yàn)楝F(xiàn)在惠灣還處于新房市場(chǎng) 本地人買這里，也愿意買新房，因?yàn)樾路康亩愘M(fèi)成本更低。

中介帶看，也愿意帶你看新房，因?yàn)檫x擇多，價(jià)格低，更容易促成成交；但是！

即便是在惠灣，始終會(huì)有二手房的需求。

當(dāng)?shù)刂薪楦嬖V我，惠灣的二手客戶，一部分人的需求是為了盡快入住。

因?yàn)閺慕环康闹芷趤?lái)看，新房的交房時(shí)間可能長(zhǎng)達(dá)2-3年，而惠灣的二手房交房大概只需要半年時(shí)間。另一部分人的需求是追求配套和居住氛圍。

這一部分人基本上都是自住，寧愿選配套更齊全，居住氛圍更舒適的二手房，而不是等新房的配套建成、等新房聚攏人氣。

說(shuō)白了，即便惠灣的新房是寵兒，但二手房從來(lái)都不是棄兒。

而另一方面，一個(gè)變化也正在發(fā)生——惠灣二手房的交易成本下降。交易成本下降體現(xiàn)在3個(gè)方面，第一，銀行評(píng)估價(jià)和市場(chǎng)價(jià)的差距在縮小。

過(guò)去的市場(chǎng)價(jià)遠(yuǎn)高于銀行評(píng)估價(jià)，用評(píng)估價(jià)貸款的情況下，二手交易的首付就得提高，現(xiàn)在惠灣的市場(chǎng)價(jià)在回落，銀行評(píng)估價(jià)和市場(chǎng)價(jià)比以前更接近，首付成本降低了不少。

第二，二手稅費(fèi)降低。惠州之前有政策發(fā)布，二手房個(gè)稅從2%降到了1%，相當(dāng)于個(gè)稅減半，二手房的稅費(fèi)負(fù)擔(dān)也在減少。

第三，銀行利率下滑惠州銀行的利率普遍回落了0.2%-0.3%。

像惠州的建行，11月最新的房貸利率，首套能做到5.9%-6.2%，上個(gè)月利率還是6.1%起步。

調(diào)低利率，降低同樣是二手房的成本。

惠灣的市場(chǎng)始終在變化，二手房市場(chǎng)的份額不大，但會(huì)相對(duì)集中。

那些真正吃香的二手盤，要我來(lái)看，受歡迎程度不會(huì)亞于絕大多數(shù)新盤。

畢竟，不少新盤在打折降價(jià)；不少新盤頻頻暴雷，出現(xiàn)各種各樣的質(zhì)量問(wèn)題；不少新盤的地段位置硬傷明顯....... 一個(gè)真正打算自住的深圳人來(lái)惠灣買房，相比那些小開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)、地段稀爛的新盤，離深圳更近、配套更完善的二手房其實(shí)會(huì)更匹配它們的需求。

當(dāng)?shù)氐闹薪樵臀艺f(shuō)，惠灣的二手房，有60%以上都是深圳人買的。

不論是惠灣的新房，還是二手房，都躲不開(kāi)深圳人。這導(dǎo)致的結(jié)果就是：深圳人的口味，決定了惠灣二手房的冷暖！樓盤之間，深圳人會(huì)挑；板塊，深圳人也會(huì)挑。

之前寫惠灣，我講到過(guò)我碰到的一個(gè)司機(jī)向我吐槽澳頭的二手房難賣。事后，我特意在貝殼找房上查了惠灣各個(gè)板塊的歷史成交數(shù)據(jù)，發(fā)現(xiàn)澳頭的二手房成交周期都特別長(zhǎng)，掛盤100多天才成交的很常見(jiàn)，200多天的也比較多，甚至還能出現(xiàn)成交周期長(zhǎng)達(dá)700多天的房子。

也就是說(shuō)，這套房花了兩年多的時(shí)間才賣了出去。

澳頭二手房成交周期

大亞灣中心區(qū)的二手房，成交周期相對(duì)短一些，多數(shù)在100天以上；西區(qū)的二手房成交周期，則多數(shù)在100天以下，看似平常的數(shù)字，這背后都是命中注定的差距，深圳人“嫌遠(yuǎn)愛(ài)近”，臨深的板塊，就是更吃香！隔了兩條街，就會(huì)不一樣。

綜合來(lái)看，在惠灣買房，高品質(zhì)+好地段，是永遠(yuǎn)的王道！當(dāng)下，惠灣二手成交會(huì)集中在那些臨深、配套齊全的大樓盤；未來(lái)，隨著深惠之間交通干線的逐步打通，靠近地鐵線、交通線的二手樓盤會(huì)更有優(yōu)勢(shì) 在這個(gè)邏輯上，二手房和新房都是一樣的。二手房市場(chǎng)的走勢(shì)，對(duì)于買新房也是一個(gè)參考。

很多想法，都要重置和更新。

必須承認(rèn)：惠灣，有二手房市場(chǎng)，

只不過(guò)在這個(gè)充斥著新房消息的市場(chǎng)里，它很難成為主角；

也必須承認(rèn)：

惠灣有部分二手樓盤，已經(jīng)形成成熟的二手市場(chǎng)。

這些成熟的二手樓盤，已經(jīng)開(kāi)始影響新房的行情還要承認(rèn)：

隨著更多的新盤進(jìn)入二手市場(chǎng)，未來(lái)惠灣的二手盤分化會(huì)進(jìn)一步拉大

這個(gè)時(shí)候，如何選擇新房就變得很重要。

當(dāng)然，惠灣的二手房有市場(chǎng)，不代表可以隨意買，

如果要買惠灣二手房，僅限于自住需求。

自住和投資的邏輯不一樣，在惠灣，投資有更好的標(biāo)的——新房。

不過(guò)，就像我前面提到的，買新房的邏輯完全可以參考二手房。