來(lái)自：杭州房產(chǎn)信息
“330”以來(lái)，樓市暖風(fēng)頻吹，央行連續(xù)兩次降息，似乎又為房地產(chǎn)市場(chǎng)加了一次溫。剛過(guò)去的4月，杭州市區(qū)（含蕭山、余杭）新建商品房的成交量突破了11000套，較去年同期激增111.7%。
在成交量飛速上升的同時(shí)，杭州的成交均價(jià)還處于一個(gè)相對(duì)低位，不少開(kāi)發(fā)商甚至還推出了不少特價(jià)房來(lái)促進(jìn)成交。
有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，未來(lái)幾年內(nèi)，最好的買(mǎi)房時(shí)機(jī)真的已經(jīng)到了。
漲價(jià)前最后一波優(yōu)惠？
政策暖風(fēng)下，又逢5月人居展將開(kāi)的特殊時(shí)期，杭州不少開(kāi)發(fā)商都推出了一批價(jià)格比較優(yōu)惠的房源，號(hào)稱(chēng)“漲價(jià)前的最后一波優(yōu)惠”。
本周末，田園板塊某項(xiàng)目將推出新房源。記者以購(gòu)房者身份致電售樓處，得到的答復(fù)是認(rèn)籌客戶(hù)可以享受90平方米房源104-114萬(wàn)元的優(yōu)惠價(jià)格。按照這個(gè)價(jià)格來(lái)算，本次推出的房源單價(jià)為11600-12600元/平方米不等。這個(gè)價(jià)格，相比之前16500元/平方米的價(jià)格已經(jīng)低了24-30%。
位于城東的錦潤(rùn)公寓(樓盤(pán)頁(yè) 戶(hù)型圖庫(kù) 動(dòng)態(tài) 價(jià)格)也有一定程度的讓利優(yōu)惠。據(jù)了解，錦潤(rùn)公寓近期推出了“1號(hào)樓房源交1萬(wàn)抵5萬(wàn)，總價(jià)142萬(wàn)元/套起”的優(yōu)惠價(jià)格。這個(gè)價(jià)格比1號(hào)樓188萬(wàn)元左右的申報(bào)價(jià)格，整整便宜了46萬(wàn)元。
位于城北的嘉凱城名城博園(樓盤(pán)頁(yè) 戶(hù)型圖庫(kù) 動(dòng)態(tài) 價(jià)格) ，早在4月份就推出了8套特價(jià)房，一口價(jià)7800元/平方米。這個(gè)價(jià)格比2013年11月首次開(kāi)盤(pán)時(shí)的11000元/平方米，已經(jīng)下降了3200元/平方米，一套90平方米左右的房源，可以節(jié)省近30萬(wàn)元。
另外，城西的西溪海(樓盤(pán)頁(yè) 戶(hù)型圖庫(kù) 動(dòng)態(tài) 價(jià)格) 小海也推出了部分優(yōu)惠房源，可選房源面積從89到138平方米不等，總價(jià)優(yōu)惠從10萬(wàn)元到43萬(wàn)元不等；位于星橋的廣廈天都城(樓盤(pán)頁(yè) 戶(hù)型圖庫(kù) 動(dòng)態(tài) 價(jià)格) ，同樣有優(yōu)惠房源推出，惠及多個(gè)組團(tuán)，戶(hù)型面積74－135平方米，單套優(yōu)惠金額9萬(wàn)元至19萬(wàn)元不等，總價(jià)最低的一套僅需46.5萬(wàn)元。
這波優(yōu)惠活動(dòng)惠及各種類(lèi)型產(chǎn)品，除了普通公寓外，高端的排屋別墅，也加入了優(yōu)惠的大軍。
位于三墩板塊的十方別墅，也開(kāi)始下調(diào)了價(jià)格。據(jù)了解，項(xiàng)目位于厚仁路與金渡北路交叉樓西北側(cè)，規(guī)劃為全排屋、別墅項(xiàng)目，270平方米左右的戶(hù)型，可以做到“買(mǎi)270送270”，含地下室、獨(dú)立車(chē)庫(kù)和獨(dú)立花園，售價(jià)850萬(wàn)元/套起。“東方禪意”的裝修風(fēng)格，受到了市場(chǎng)的高度青睞，樣板區(qū)開(kāi)放不久，開(kāi)發(fā)商精心打造的樣板房，就被購(gòu)房者以高價(jià)買(mǎi)走。目前，項(xiàng)目為加快去化速度，正以特別優(yōu)惠的價(jià)格面對(duì)購(gòu)房者：中間套670萬(wàn)元左右，邊套700萬(wàn)元左右，比原來(lái)優(yōu)惠了近200萬(wàn)元。
有些樓盤(pán)，即便沒(méi)有太大的降價(jià)余地，依然通過(guò)各種方法來(lái)吸引客戶(hù)，比如臨平山北的眾安理想灣(樓盤(pán)頁(yè) 戶(hù)型圖庫(kù) 動(dòng)態(tài) 價(jià)格) 。項(xiàng)目正推出136平方米大戶(hù)型房源，均價(jià)只要5600元/平方米，總價(jià)可以控制在80萬(wàn)元以?xún)?nèi)。項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)負(fù)責(zé)人沈經(jīng)理告訴記者，開(kāi)發(fā)商為降低購(gòu)房者的購(gòu)買(mǎi)門(mén)檻，提供了2成的無(wú)息貸款，購(gòu)房者最低只需支付7萬(wàn)元，就可以享受136平方米的舒適房源。“跟主城區(qū)相比，臨平山北很多項(xiàng)目的利潤(rùn)已經(jīng)非常非常小了，確實(shí)沒(méi)有降價(jià)空間了，所以我們才通過(guò)這種方式來(lái)吸引客戶(hù)。”
購(gòu)房成本進(jìn)一步降低
央行10日宣布，自5月11日起，金融機(jī)構(gòu)一年期貸款基準(zhǔn)利率下調(diào)0.25個(gè)百分點(diǎn)至5.1%；一年期存款基準(zhǔn)利率下調(diào)0.25個(gè)百分點(diǎn)至2.25%。這是今年以來(lái)央行第二次降息。央行同時(shí)宣布，結(jié)合推進(jìn)利率市場(chǎng)化改革，將金融機(jī)構(gòu)存款利率浮動(dòng)區(qū)間的上限，由存款基準(zhǔn)利率的1.3倍調(diào)整為1.5倍；其他各檔次貸款及存款基準(zhǔn)利率、個(gè)人住房公積金存貸款利率相應(yīng)調(diào)整。這是央行今年以來(lái)的第二次降息。
同策咨詢(xún)研究部總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，本次降息之后，對(duì)于樓市來(lái)講，在央行降息等政策疊加刺激之下，會(huì)出現(xiàn)一波上升行情，市場(chǎng)信心將進(jìn)一步提升，尤其是原來(lái)在“330新政”等政策刺激之下，對(duì)于已經(jīng)呈現(xiàn)出基本面復(fù)蘇態(tài)勢(shì)的城市來(lái)講，本次降息之后，購(gòu)房者成本繼續(xù)降低，樓市需求進(jìn)一步激活。
降息，無(wú)論是對(duì)于高庫(kù)存城市，還是供不應(yīng)求的城市，都能起到促進(jìn)作用。
他認(rèn)為，對(duì)于一線城市及庫(kù)存去化周期在15個(gè)月以下的城市來(lái)說(shuō)，接下來(lái)幾個(gè)月成交量，短期反彈是板上釘釘?shù)氖虑椋瑑r(jià)格有可能會(huì)逐漸堅(jiān)挺，本來(lái)下半年預(yù)期會(huì)漲價(jià)或買(mǎi)漲不買(mǎi)跌的現(xiàn)象，或提前來(lái)臨。
而對(duì)于供地量偏大與庫(kù)存量偏大的城市而言，各類(lèi)利好政策的疊加作用下，去庫(kù)存速度也將進(jìn)一步加快。從今年下半年預(yù)期來(lái)看，當(dāng)前庫(kù)存去化周期在15-20月之間的城市，預(yù)計(jì)庫(kù)存去化周期將回落至15個(gè)月以下，短期市場(chǎng)基本面將回歸合理。
此外，杭州市公積金中心也在周一發(fā)文稱(chēng)，自2015年5月11日起，下調(diào)杭州市住房公積金存貸款利率。其中，5年期以上個(gè)人住房公積金貸款利率由4%下調(diào)至3.75%。5年期以下(含5年)個(gè)人住房公積金貸款利率由3.5%下調(diào)至3.25%。
對(duì)于購(gòu)房者而言，公積金貸款的下調(diào)和央行降息，意味著貸款壓力將進(jìn)一步減小。
如果購(gòu)房者貸款20年期的100萬(wàn)元商業(yè)貸款和50萬(wàn)元公積金貸款（組合貸），且選擇等額本息的方式來(lái)歸還的話，調(diào)整以后的月供，從10136.64元下降為9928.31元，每個(gè)月減少208.33元，還款總額減少49999.75元。
未來(lái)幾年中買(mǎi)房好時(shí)機(jī)
中國(guó)指數(shù)研究院杭州分院研究總監(jiān)高院生認(rèn)為，目前杭州樓市還處于一個(gè)高庫(kù)存的壓力下，“以?xún)r(jià)換量”將會(huì)是現(xiàn)階段的一個(gè)主題，不少開(kāi)發(fā)商選擇推出特價(jià)優(yōu)惠活動(dòng)，原因也正在這里。
但是，杭州樓市的庫(kù)存在短期內(nèi)從15萬(wàn)套飆升到了16萬(wàn)套，最主要的原因并不是滯銷(xiāo)，而是大量項(xiàng)目看好當(dāng)下的市場(chǎng)，紛紛申領(lǐng)預(yù)售證才造成的。從這方面來(lái)看，至少證明開(kāi)發(fā)商對(duì)目前市場(chǎng)的銷(xiāo)售情況非常有信心。
5月11日開(kāi)始的這一輪降息，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)也將會(huì)有一輪觸動(dòng)作用。高院生認(rèn)為，這次的降息，可能對(duì)購(gòu)房者的心理作用會(huì)更大一些，購(gòu)房者的購(gòu)買(mǎi)信心將會(huì)得到很大的提升。
另外，近期股市的震蕩也給樓市帶來(lái)了足夠的利好。據(jù)了解，股市近期的震蕩，已經(jīng)讓不少股民賬戶(hù)里的總資產(chǎn)縮水了不少。這也讓不少股民意識(shí)到，在資產(chǎn)高位的時(shí)候把錢(qián)拿出來(lái)投到固定資產(chǎn)上，或許是個(gè)不錯(cuò)的選擇。
高院生告訴記者，今年的股市勢(shì)必會(huì)給樓市帶來(lái)不小的影響。對(duì)部分原本就有購(gòu)房需求的購(gòu)房者而言，如果眼下股市的利潤(rùn)并不高，再加之不少開(kāi)發(fā)商推出大力度的優(yōu)惠措施，不如趁此機(jī)會(huì)購(gòu)置一套心儀的房子。
目前，開(kāi)發(fā)商的庫(kù)存壓力還相對(duì)較大，大多數(shù)樓盤(pán)都還在以?xún)r(jià)換量，貿(mào)然漲價(jià)無(wú)疑是為周邊競(jìng)品“送客戶(hù)”，所以高院生認(rèn)為上半年房?jī)r(jià)不會(huì)出現(xiàn)上漲。但是，隨著市場(chǎng)的變化，下半年的房?jī)r(jià)或有可能出現(xiàn)一定幅度的增長(zhǎng)，部分項(xiàng)目甚至可能出現(xiàn)比較明顯的漲幅。
綜合來(lái)看，現(xiàn)在開(kāi)發(fā)商提供了特價(jià)房，央行提供了兩次“降息”，股市又處于一個(gè)震蕩器，如果您有買(mǎi)房意向，不妨趁著最近去看一看，不要錯(cuò)過(guò)了買(mǎi)房的好時(shí)機(jī)。
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