曾經(jīng)創(chuàng)造杭州樓市搖號神話的西溪公館，現(xiàn)在單價只要“2”字頭了？
其實早在去年11月，就有人在論壇發(fā)帖稱西溪公館有套房源140㎡，只需240萬元，折合單價僅需1.71萬元/㎡，這一消息引起軒然大波......但是立馬就辟謠了。
而最近，我們又看到有套房源掛牌，雖然沒有上述單價那樣驚人，但是138.86㎡，410萬，折合單價也只需約2.95萬元/㎡。
甚至更多房源單價堪堪“3”字出頭，相比起約2.8-3.2萬元/㎡的買入價，已經(jīng)約等于破發(fā)。
為了更深入了解目前西溪公館的成交情況，我們進行了實地探訪。
西溪公館，全名遠洋西溪公館，位于余杭區(qū)未來科技城板塊，文一西路與荊長路交叉口，分為柳煙苑、聽曲苑、竹窗苑、映波苑，共計約2217戶，體量較大。
遠洋西溪公館位置
從2009年拿地，到2020年入市，西溪公館也是歷經(jīng)坎坷，不過，憑借著未科地段+干掛石材外立面+現(xiàn)房狀態(tài)，依舊火爆出圈，創(chuàng)下了6萬人搖的傳奇，因此市場對其二手房的關(guān)注熱度也極高。
貝殼找房數(shù)據(jù)顯示，西溪公館目前有173套房源掛牌，面積段從55.58-341.56㎡不等，單價從2.95-11.83萬元/㎡不等。
熟悉西溪公館的中介小A說：“目前西溪公館的單價大多是在3-4萬元/㎡，單價不到3萬元/㎡的房源目前就這一套，其他要么就是3萬元/㎡出頭的。”
就這套房源而言，自2022年掛牌至今，房東已經(jīng)調(diào)價16次，偶爾漲價，卻又是屢屢降價，從最初掛牌的630萬，降至如今的410萬，已經(jīng)降低了220萬！
房源調(diào)價
根據(jù)當時一房一價數(shù)據(jù)顯示，2樓約138.8㎡的房源總價大約為357萬元，粗略計算其賬面利潤大約為53萬元，當然這還只是根據(jù)掛牌價計算，通常價格還有商議空間，再扣除各類稅費、房貸利息，基本只能持平。
或許正是因為較低的價格，西溪公館在二手房市場比較活躍，據(jù)手邊顯示，西溪公館30天內(nèi)帶看907次，90天內(nèi)成交30套。
小A說：“西溪公館140-170㎡面積段的房源，成交量是最高的。”
據(jù)小A提供信息，最近成交的是一套位于13樓的140㎡房源，成交總價為475萬，附帶一個車位。據(jù)悉，目前車位價大多在20萬元左右，扣除該價格，該房源成交總價約455萬元，折合單價約3.25萬元/㎡。
西溪公館實拍
此外，據(jù)了解，在去年11-12月，西溪公館一共成交了約24套房源，成交均價大多在3-3.8萬元/㎡之間。
對于網(wǎng)傳的“2”字頭，中介小A說：“之前流傳的超低單價都是做低的，目前3萬元/㎡左右的單價已經(jīng)是小區(qū)內(nèi)最低的價格了。”
實際上，曾經(jīng)的西溪公館，在二手房市場也很輝煌。
項目剛交付的時候，業(yè)主們的心就是肉眼可見的“兇”，在中介“掃樓”的時候，就有不少人報出了7萬元/㎡+的單價。
而在2021年左右，曾有幾套房源成交均價低于4萬元/㎡，當時的中介還非常堅定：“這些是個例，大部分均價都是高于4萬元/㎡的。”
而一年后，有139㎡房源總價從近800萬降至600萬，折合均價約4.32萬元/㎡；
又過了兩年，到如今，又是一套約139㎡房源，降價220萬，折合均價來到了約2.95萬元/㎡。
西溪公館實拍
價格的逐步下降引人唏噓，不過也變相提升了西溪公館在未來科技城的二手房競爭力。
就小A所言：“因為西溪公館的投資客特別多，所以它的單價也特別低，像周邊的次新二手房單價都在4萬元以上，甚至5萬元以上，只有西溪公館在3-4萬元/㎡。”
貝殼找房數(shù)據(jù)顯示，目前西溪公館附近的二手房大多在5萬元/㎡+，僅一些50多㎡的房源掛牌單價為2-3萬元/㎡。
比如萬科天空之城，目前掛牌108套，掛牌均價約5.83萬元/㎡，90㎡左右的房源單價大多在6萬元/㎡左右。
其中一套低樓層的約140㎡房源掛牌價為760萬，比西溪公館這套約139㎡房源的總價高出350萬元。
不過，對于投資客而言，目前的售賣價格一定是遠低于預期的，因此暫時放棄出售，直接選擇出租的房東也很多。
貝殼租房數(shù)據(jù)顯示，目前西溪公館共有152套房源出租，有整租，也有合租。整租房源中89㎡三室，每月租金大約4500-5000元。最貴的一套為292.1㎡，租金2.2萬元/月，折合年租金為26.4萬元。
不過更多的是群租房源，以單個房間出租，月租金800多元、1000元出頭的房源也很多。
截圖自：貝殼租房
就此，和未科很多次新房源動輒6-8千元/月的租金相比，價格都算比較低的。而這一行情也是因為租房市場的“卷”，尤其是投資客多的小區(qū)，房源租賃不僅要比價格，還要比軟裝，由此，若仍是以部分毛坯出租的西溪公館可能就相對落下腳步了。
在阿里上班的小Y說：“主要感覺西溪公館有些老，離地鐵也遠，就租了地鐵口的精裝公寓，邊上還有萬達，很方便。”
確實，盡管它曾經(jīng)創(chuàng)造了現(xiàn)象級搖號，但是放在當下，缺點也很明顯。
首先部分戶型有些許不合理，比如約139㎡只做了兩室。
再之，馬路對面雖然有個博雅城，但是熟悉的人都知道它處于瀕臨倒閉狀態(tài)，目前幾乎只有超市如火如荼。
博雅城實拍
以及業(yè)主們都期待的19號線荊長路站，開通似乎遙遙無期......目前最近的或許還是直線距離約1.2公里的地鐵5號線五常站。
并且，撇開項目“內(nèi)憂”以外，整個板塊的價格趨勢對于西溪公館的影響也是巨大的。
杭州貝殼研究院發(fā)布的《2023杭州樓市白皮書》顯示，去年未來科技城板塊成交量1225套房源，均價34485元/㎡，成交量環(huán)比上漲66%，排在杭州120余個板塊中的第10名。
其中，陽光城未來悅在2023年成交54套，成交均價約4.38萬元/㎡；萬科天空之城成交58套，均價約4.49萬元/㎡......
圖源：杭州貝殼研究院
由此可見，未來科技城二手房價格雖然屢屢走低，但作為一個產(chǎn)業(yè)和配套都趨于完備的成熟區(qū)域，只要價格合理，就不愁沒有市場。
因此，就當前二手房市場下，西溪公館業(yè)主還想高價出售是非常不合理的，而想要“拋售出逃”唯有“以價換量”這一方法。
那么，你覺得西溪公館的二手房賣多少錢合適？或者什么單價你才會入手？歡迎評論區(qū)討論。
來源：鳳凰網(wǎng)杭州房產(chǎn)
