天瀾無房戶64個月社保入圍；
丹楓四季無房戶74個社保入圍，普通家庭147個月社保入圍；
星翠瀾庭無房戶70個月社保入圍，普通家庭93個月社保入圍；
觀品無房戶106個月社保入圍，普通家庭156個月社保入圍；
……
杭州8月紅盤潮正陸續(xù)開獎中。
除了部分紅盤需比拼社保時長外，絕大多數(shù)新盤報名即入圍。就連大熱門的亞運村三兄弟，也就華潤亞奧城啟動社保排序。
迄今已公布登記結(jié)果的紅盤，中簽率最低全部在10%以上，無一觸發(fā)限售。
唯一可能觸發(fā)限售的，只有杭州壹號院的82套房子。
正如我們之前所預言的，8.5新政復雜的規(guī)則和苛刻的條件，實質(zhì)上讓“限售”幾乎不再可能發(fā)生。
這也意味著，從去年底至今，杭州63個觸發(fā)限售或被認定的熱點盤，一共25680套自產(chǎn)證拿到限售5年的房子，已成為調(diào)控小白鼠和樓市活化石。
02
如果買到江河鳴翠、嘉品也就算了，好歹也是穿越牛熊的大藍籌。
那些買到“限售雞肋盤”或“限售郊區(qū)盤”的，此刻不免惶恐。還有像丹楓四季這樣，同一小區(qū)有人限售有人不限售的，內(nèi)心不免五味雜陳。
多少年后，還會有多少人記得，曾經(jīng)有那么2.5萬套房子，額頭被刻上“紅字”，寫入房產(chǎn)交易的另冊？
有人說，等兩三年后，二手市場突然整整半年沒新交付住宅上市，次新房或上演”庫存荒“。
畢竟，過去幾年里，杭州網(wǎng)紅次新房一直扮演二手成交重要貢獻者的角色。它們的特點是：一經(jīng)交付就會創(chuàng)造大量高價成交，循環(huán)反復，持續(xù)推高市場熱度。
以去年底交付的典型次新房創(chuàng)世紀和杭州壹號院為例，今年3月一個月，單月網(wǎng)簽量就多達26套和9套。
但這樣令人血脈賁張的場面，兩三年后很難再看到。因為過去半年好一點的房子，都限售了。
一旦沒有這些網(wǎng)紅次新房“解渴”，富豪們豈不是要瘋？二手房價豈不又要漲？
很遺憾，從我們統(tǒng)計的數(shù)據(jù)看，這個預言未必成立。
如果房子只用來住，那么杭州一二手房的供應量，本質(zhì)上極為充裕。即便半年沒有新交付住宅入市，二手市場仍可以一切如常，毫不饑渴。
不信？看看今年上半年杭州新交付的超2.5萬套住宅，截至8月22日，累計二手網(wǎng)簽量僅101套。
而截至8月22日，杭州全市一共網(wǎng)簽商品房63415套，也就是說，上半年交付住宅在二手市場的成交占比僅千分之1.5，完全可以忽略不計。
就算上半年杭州一套新交付住宅也沒有，二手市場也不會有任何波動。
（備注：文中數(shù)據(jù)源自手邊買房、好找房、貝殼、我愛我家等平臺）
03
據(jù)《層樓》不完全統(tǒng)計，2021年上半年杭州八區(qū)（不含富陽、臨安），交付的新住宅小區(qū)至少31個，總房源量超2.5萬套。
然而，主流中介平臺掛牌在售房源，累計僅651套，占比不到3%。
單小區(qū)掛牌量最多的，是有著“近6萬人搖”頭銜的遠洋西溪公館，今年3月交付，掛牌房源149套；其次是三墩北的綠都云和湖，暢銷數(shù)月后，掛牌房源仍有74套。
此外，掛牌房源量30套及以上的，也僅有5個小區(qū)（含上述兩盤）。
比掛牌量更少的，是網(wǎng)簽量。
30多個新交付小區(qū)中，有二手房交易記錄的（含貝殼網(wǎng)上顯示已成交，實際未公開展示的），也就13個，占比僅4成。
余下近6成，迄今無成交。至少，網(wǎng)簽數(shù)據(jù)未有體現(xiàn)。
累計網(wǎng)簽房源共101套，加上掛牌在售的651套，共752套房源進入市場，換手率低至3%。
04
即便是明星次新房，表現(xiàn)也遠低于預期，一句話總結(jié)——“空有熱度，卻幾乎無法成交。”
比如，一交付就引發(fā)轟動的綠城建發(fā)沁園。
交付美圖還在刷屏，立馬有房東高價拋售。“131.8㎡，精裝大四房，1450萬，產(chǎn)證新鮮出爐。”折合單價高達11萬，還沒算不滿5的增值稅、中介傭金等。
從中介處得知，掛牌單價9萬出頭，已成為小區(qū)性價比最高的一套。
交付至今不到3個月，沁園公開掛牌在售的房源已有23套；近30天內(nèi)，也有110次帶看，平均一天近4次，可仍是零網(wǎng)簽。
遠洋西溪公館亦如此。身邊不止一次聽說，朋友投資的西溪公館，大賺了幾百萬，滿屏羨慕聲。
手邊買房數(shù)據(jù)顯示，近30天帶看量888次，為上半年所有交付樓盤之最。
上半年部分交付樓盤掛牌網(wǎng)簽情況
然而，網(wǎng)簽數(shù)據(jù)很難體現(xiàn)它的熱度。
交付至今，西溪公館僅網(wǎng)簽了5套二手房。一套是7月11日成交的中樓層174㎡，網(wǎng)簽單價36555元/㎡；一套是7月31日網(wǎng)簽的低樓層140㎡，單價37767元/㎡。
另外3套今年8月7日-10日網(wǎng)簽，既有60㎡的小戶型，也有172㎡改善大戶型。價格最貴的是一套60㎡的小戶型，網(wǎng)簽單價近5萬，最便宜的是172㎡，網(wǎng)簽單價僅3萬6。
城東的金隅中鐵諾德都會森林和首開東城金茂府，也是空有熱度、卻鮮有成交的典型樓盤。
光主流中介門店，都會森林掛牌房源就有46套之多，近一個月也有105次帶看，可真正網(wǎng)簽的房源，目前也就2套。
首開東城金茂府則是掛牌12套，近30天帶看104次，網(wǎng)簽2套。
05
客觀地說，掛牌量少很正常。
畢竟，很多統(tǒng)計中的小區(qū)，今年五六月才交付，好多產(chǎn)證來不及辦，掛牌量自然上不去。
但網(wǎng)簽量慘淡，就沒什么借口了，完全是房東的鍋。
一個最直接的原因是——在貸款收緊、日漸低迷的市場環(huán)境中，絕大多數(shù)新交付樓盤，依然遵循“交付即跳漲”的掛價原則。
比如西溪公館，交付到現(xiàn)在也有4個多月了，掛牌量也不錯，為什么成交起不來？
歸根結(jié)底，還是掛價與市場接受價，出入太大。
從我們的實探得知，真實成交單價預計5萬出頭。但看看現(xiàn)在的掛價，普遍6萬左右，最高時到過8萬。買賣雙方分歧較大，能成交就怪了。
而這正是當下二手市場的普遍現(xiàn)象。
所以，能夠在這種特殊環(huán)境中，依然賣得不錯的二手房，至少要有“看上去性價比不錯”的感覺。
像三墩北次新房云和湖，近30天帶看量689次，累計成交222套，風頭蓋過西雅圖和西湖國際城。核心原因，就在于實際成交價更便宜。
還有丁橋的明熙府、南臥的臥城印象，表現(xiàn)也不錯。
06
做好準備，接下去很長一段時間，杭州二手房量價齊跌或成常態(tài)。
首先，杭州二手房供應非常充足，現(xiàn)有住宅庫存（掛牌）超過12萬套。近2.6萬套限售房，就算按30%換手比例算，也只是少了7500套房源，影響很有限。
就像上半年，交付了2.5萬套住宅，掛牌650余套夠少了吧，市場照樣該跌還得跌。
更何況新政后，大量紅盤無需限售，交付后新增供應分分鐘跟上。
至于紅盤潮過后，二手熱度會不會再度復蘇？參照去年9月和今年1月，確實出現(xiàn)了類似現(xiàn)象，但這一次情況不太一樣。
以身邊為例，經(jīng)歷過兩次紅盤潮刺激，確有自住需求、迫不得已入手二手房的，該買的大多數(shù)都已經(jīng)買了。
所以今年三四月份的杭州二手房成交量，能創(chuàng)下近幾年新高。
這一輪紅盤潮鎩羽而歸的，多為投資目的，還有大量被喚醒的老杭州“社保巨子”，完全不缺自住房。即便搖不到，也不會轉(zhuǎn)向二手市場。
所以接下來的懸念更應該是：杭州二手房的降價潮，什么時候來？
來源：層樓
