供不應求，房價跳漲，合肥調控了
出來混，遲早要還的。最近，躁動的成都、火熱的西安、持續(xù)上漲的廣州，都陸續(xù)出臺了新一輪調控政策，而且一個比一個嚴厲。昨天晚上（4月5日），跳漲的合肥，也在預熱之后，終于出招，發(fā)布了“新政八條”。
此次調控，內容涵蓋二手住房限購、熱點新樓盤“搖號+限售”、增加土地供應、加強資金監(jiān)管多方面，最關鍵的是，針對學區(qū)房做出了重要調整，且禁止法人與非法人組織購買住宅，可謂蛇打七寸，直中其要害。整體看來，合肥這一輪調控力度明顯比之前要強很多。
沒辦法，必須得加大力度，才能控制住合肥熱到發(fā)燙的市場。2016年合肥領漲全球之后，在強調控的背景下，低迷了很長一段時間，房價也有所回調。但去年疫情背景下，全球大放水，引發(fā)了中心城市的又一輪上漲，合肥也在去年四季度發(fā)動了攻勢。在新房方面，合肥出現供不應求、部分區(qū)域無房可賣的情況。根據克爾瑞統計，今年3月份，合肥庫存量僅有405萬平方米，同比下降31%，在全國28個重點城市中位置十分靠后；庫存消化周期僅為4.3個月，同比縮短67%。
而更深層次的原因，是2020年合肥土地出讓面積已經遠低于成交面積，供不應求；而在政務區(qū)、高新區(qū)等熱點區(qū)域供應更少，進而導致新房市場尤其是熱點區(qū)域供應嚴重不足，引發(fā)了市場的恐慌的情緒 。
同時，作為二線城市中成長最快的城市，合肥人才流入加快、增長潛力強、限購門檻很低，也吸引了大量投資需求入場。
各類人群紛紛下場搶房，進一步加劇了供需矛盾，讓整個市場越來越熱。
▲來源：克爾瑞合肥
據媒體報道，高新區(qū)對口168玫瑰園本部小學+中學的國耀花半里，小戶型學區(qū)房去年年中掛牌價才3w+，去年12月成交均價居然達到了4.6w。濱湖新區(qū)文華閣一套單價4.5w的房源一掛出，被瀏覽2400余次，最終在未帶看的情況下直接簽約，成交周期不過11天。政務區(qū)更是出現了全款也難買到房的局面。新房的熱度也蔓延到二手房市場。
根據貝殼研究院公布的數據顯示，去年10月份開始到今年1月份，合肥二手房掛牌均價就持續(xù)走高，從16757元/平方米升至19099元/平方米。優(yōu)質的學區(qū)房更是引領了整體二手房價格的上漲。今年1月份有合肥市民在人民網留言板留言，透露合肥二手房從去年10月份開始行情火熱，業(yè)主抱團漲價屢見不鮮，局部板塊價格出現了40%以上的漲幅：
2月9日，獲得了合肥市委書記的回復，大概意思是，會繼續(xù)加強監(jiān)管，精準施策，努力讓房價維持穩(wěn)定。這樣一等就是兩個月，等同為省會的成都、西安等地紛紛加碼之后，合肥終于在出招了。
調控有何影響？
合肥新政八條中，有些是萬金油，比如熱盤搖號限售、加強資金監(jiān)管、整頓市場等，有一些則是真正的大招。首先，在最根本的供需問題上，合肥明確要“穩(wěn)定增加居住用地供應”。根據上周合肥公布的全年土地供應，2021年市區(qū)商品住房用地計劃供應373公頃，各個區(qū)域都有涉及。但與2020年447公頃的涉宅用地供應相比，仍有一定的差距，不過此次調控也對需求端進行限制，一定程度上可以緩解短期供應壓力。
比如，在二手房限購方面，合肥提出：
暫停市區(qū)范圍內擁有2套及以上住房的本市戶籍居民家庭在濱湖新區(qū)、政務文化新區(qū)、高新技術產業(yè)開發(fā)區(qū)和其他區(qū)域指定學校的學區(qū)范圍內（具體見附件）購買二手住房。
此前合肥沒有限制戶籍人口購買二手房，整個長三角中心城市，只有合肥有此漏洞，讓不少投資人群有機可乘。如今合肥針對最火熱的濱湖新區(qū)、政務區(qū)、高新區(qū)限購，算是把這個漏洞堵住了。但需要注意的是，僅僅這三個熱點區(qū)域和部分學區(qū)限購，容易將投資需求驅趕到其他未限購區(qū)域。如果市場持續(xù)火熱，后續(xù)調控還需要打補丁。此外合肥還提出，禁止法人、非法人組織購買住宅。
這一招，此前已經有杭州、西安、南京、上海、深圳、江陰等多個城市出臺。合肥此時跟進，也是在堵住企業(yè)炒房這個漏洞。中心城市的房價火熱，炒房客功不可沒，其中企業(yè)投資買房占比很大，且都是大手筆。2017年新華網披露了一組數據，A股3582家上市公司中，共有1656家上市公司持有投資性房地產，占比46.23%，合計持有市值9904.66億元，同比增長近兩成。到了2019年，這個數據繼續(xù)增加。
據Wind數據統計，截至到2019年三季度末，A股3743家上市公司中，有1826家上市公司持有投資性房地產，占比超過48％，合計持有市值達13340億元。這些房產粉飾了它們的利潤業(yè)績，也在關鍵時候，救了部分上市公司的命。比如海馬汽車，一度靠拋售房產續(xù)命。上市公司炒房，只不過是企業(yè)炒房數量中的冰山一角。
在房價上漲、買房利潤不斷增加，再加上實體經濟發(fā)展困難的背景下，很多中小企業(yè)主也選擇買房投資，如此形成惡性循環(huán)。如今，合肥禁止法人和非法人組織買住宅，此招凌厲，切中要害。可以消滅一大波炒房需求，遏制投資，也能逼著企業(yè)，專心經營主業(yè)。大招還不止這一個，此次調控合肥效仿杭州、成都，將法拍房也納入了限購范疇。針對學區(qū)房也做出了重要調整，一方面對非濱湖新區(qū)、政務區(qū)、高新區(qū)的優(yōu)質學區(qū)房進行限購。具體限購區(qū)域如下：
另一方面還提出：
實行市區(qū)學區(qū)內成套住房入學年限政策。在執(zhí)行我市現行義務教育招生入學政策基礎上，實行同一套住房，6年內只能享有學區(qū)內小學1個學位，3年內只能享有學區(qū)內初中1個學位，多胞胎、二孩等符合法律法規(guī)規(guī)定情形的除外。
類似的政策，深圳等很多城市都出臺過。這一舉措可以打擊囤積了大量學區(qū)房的炒房客，因為學位鎖定，價值下降，可能要砸在自己手中。但在短期，也可能減少有學位學區(qū)房的供應量。
購房建議
有業(yè)內人士說過，論房產炒作，深圳是第一城，杭州是第二城，合肥則是第三城。這句話其實透露了兩個信號：
三座城市的房價，很大程度上是被炒房客炒起來的。
三個城市是同等級別的城市中的價值優(yōu)選。也即一線城市中，深圳最具投資價值，新一線城市中，首選杭州；二線城市中，合肥為第一城。
排序可能存在偏頗，但大體不會相差太遠。如今三座城市都遭遇了新一輪強調控，深圳的二手房成交量已經大跌，杭州相比之前有所降溫，尤其是法拍房。合肥在新政之下，很多需求被堵住，短期肯定是利空，成交量萎縮，房價橫盤，甚至會小幅回調，但長線來看，合肥的投資價值還是很大。最近十年，合肥是發(fā)展最快的城市，沒有之一。
此前21世紀經濟報道做了統計，過去十年，合肥在GDP增速、社會消費品零售總額增速、資金總量增速、財政收入增速、進出口總額增速、常住人口增速、人均可支配收入增速等多個維度的綜合排名，在內地主要城市中，位列第一。2020年，合肥成功邁入萬億GDP俱樂部。此外，在年初科技部發(fā)布的《長三角科技創(chuàng)新共同體建設發(fā)展規(guī)劃》，合肥被提上了長三角科技第二城。在上周科技部發(fā)布的《長三角G60科創(chuàng)走廊建設方案》中，合肥也赫然在列。
▲圖源：劉曉博說財經
這意味著，合肥已經成為了國家政策紅利青睞的城市，合肥未來的發(fā)展?jié)摿梢耘胚M全國前15。同時也意味著，合肥未來的樓市仍然有上漲空間，房產依然具有不錯的投資價值。因此，我對合肥樓市的整體判斷是，短期橫盤，長線依舊上漲。剛需與長線投資客，短期內觀望為妥，等過了這波調控高潮期，可以尋找機會下手。當然，區(qū)域分化在合肥樓市依然存在。
▲圖源：安徽樓市觀察
最安全熱門的片區(qū)，新政八條中已經給出，即限購加大的濱湖新區(qū)、政務區(qū)和高新區(qū)，不過這些區(qū)域價格基本也都到了2萬以上，以改善群體為主；如果是資金有限的剛需，新站、瑤海、老三縣的機會更多。
來源：大咖聊房
