法拍房有“漏”可撿嗎？

法拍房，是指被法院強(qiáng)制執(zhí)行拍賣的房子，其成交價格通常低于市場價，讓部分購房者在法拍房市場成功“撿漏“。由于早期法拍房不受限購政策約束，近幾年逐步進(jìn)入大眾視野。2020年以來，法拍房掛拍量出現(xiàn)增多趨勢，其房源也逐步被大眾所接受，成交量、溢價率均有不同程度的提升。

根據(jù)中指法拍數(shù)據(jù)庫監(jiān)測，截至2023年12月，全國法拍市場掛拍各類法拍房源79.6萬套，相比2022年的58.3萬套增長了36.7%，法拍房市場供給端升溫顯著。掛拍絕對量大幅增加21.4萬套，但成交拍品數(shù)量14.9萬套，較2022年全年僅增加2.02萬套，成交總金額3004.1億元，基本與上一年持平。

從掛拍物業(yè)類型來看，住宅、商業(yè)為法拍房主流，二者合計占總拍賣套數(shù)超過77%。其中，住宅2023年掛拍量38.9萬套，占總體48.9%，絕對量增加11.7萬套，法拍住宅掛拍市場份額進(jìn)一步擴(kuò)大。

2023年杭州法拍房的掛拍數(shù)量為2910件，成交數(shù)量為1682件，成交率為57.8%，成交折價率為79.4%。

前幾年杭州樓市火熱，法拍房源的不限購，一度成為“香餑餑”。一大波的無房票者涌入法拍市場，熱度持續(xù)上升，少數(shù)法拍房源價格遠(yuǎn)高于市場價，需政策進(jìn)行調(diào)控。2021年3月3日，杭州法拍房首度納入限購范圍，明確參與杭州限購范圍內(nèi)住房司法拍賣的競買人，須符合杭州住房限購政策。調(diào)控出臺后效果立竿見影，當(dāng)月的法拍市場驟然回歸理性。

如今，杭州樓市熱度已經(jīng)不能和之前相比，2023年10月16日，杭州市發(fā)布房產(chǎn)新政，對參與本市限購范圍內(nèi)住房司法拍賣的競買人，取消“須符合本市住房限購政策”限制。這意味著，杭州法拍房不再限購。

從歷史法拍數(shù)據(jù)來看，大部分的法拍房成交價低于市場價，這逐漸吸引了購房者的目光。但也有部分稀缺房源，尤其是高端住宅，頗受受眾群體的關(guān)注，在法拍時激烈“爭搶”，從而導(dǎo)致成交價高于市場價。

錢江新城老牌高端住宅東方潤園的1幢1單元1502室的房產(chǎn)，建筑面積約362.05㎡，當(dāng)時的市場價為2468萬元。這套房源的熱度很高，報名人數(shù)有37人，超6萬人次圍觀。從競買記錄來看，不少買家加價并不按常理出牌。最終以46,400,001元成交，足足高出市場價2000多萬元。

上城區(qū)藍(lán)色錢江5幢2單元1101室房產(chǎn)，起拍價為2100萬元，市場價3000萬元。如參拍需繳納420萬保證金，增價幅度為10萬元。法拍時有1000多人設(shè)置了提醒，10人報名，吸引了近4萬次圍觀，最終的成交價為3370萬元，高于市場價。

拱墅區(qū)武林壹號公寓3幢1單元2901室及地下停車位使用權(quán)二個（C-025、C-026）、儲藏室使用權(quán)一個（3-04）。評估價為8697.38萬元，起拍價為1元，保證金為435.5萬元，增價幅度20萬元。當(dāng)時有12 人報名， 2262 人設(shè)置提醒，超10萬次圍觀，最后的成交價為98,400,001元。

還有華家池公寓3幢102室、103室房產(chǎn)及附帶地下停車位，該102室、103室為一個整體，內(nèi)部無隔斷，進(jìn)行整體拍賣，買受人需具備兩套購房資格。當(dāng)時的評估價為7871.18萬元，起拍價為5550萬元，需交保證金800萬元，增價幅度4萬元（或整倍數(shù)）。法拍時有9人報名，近千人設(shè)置提醒，超6萬人圍觀。最終的成交價為9034萬元，遠(yuǎn)高于評估價。

此外，之江國家旅游度假區(qū)五云西路8號玫瑰園月弦苑3幢房地產(chǎn)、上城區(qū)金色海岸住宅區(qū)6幢1502室房產(chǎn)、蕭山區(qū)聞堰鎮(zhèn)世外桃源風(fēng)情村95幢房產(chǎn)、杭州市蕭山區(qū)北干街道景宸天璽名城12幢4號、杭州市拱墅區(qū)碧璽軒11幢401室等房源的成交價均高于當(dāng)時的市場價。

與新房、二手房相比，法拍房的價格通常會更加吸引購房者，成為“撿漏”榜上較好的選擇。但與此同時，購買法拍房也存在對應(yīng)風(fēng)險。

購房者在購買之前，建議先查清法拍房房屋屬性，產(chǎn)權(quán)是否涉及二次過戶，物業(yè)費(fèi)、水電費(fèi)是否繳清等問題。了解拍賣原因，避免入住后產(chǎn)生糾紛。購買者還應(yīng)到現(xiàn)場實地看房，對房屋結(jié)構(gòu)、質(zhì)量等進(jìn)行檢查。

另外，有部分法拍房為了讓債權(quán)人獲得償債的資金，需要全款付清。在參拍時，需要認(rèn)真看拍賣文件，若拍賣文件中明確可貸款，那么說明可以辦理按揭。同時也要清楚競拍規(guī)則，避免出現(xiàn)悔拍的情況，一般來說，繳納的保證金將不予退還。