上半年，杭州樓市處于上行期時(shí)，區(qū)域內(nèi)有新樓盤(pán)交付進(jìn)入二手房市場(chǎng)，品質(zhì)略好的大都會(huì)成為區(qū)域二手房?jī)r(jià)格的標(biāo)桿，也給區(qū)域內(nèi)的二手房帶來(lái)漲價(jià)的誘因。
新交付的樓盤(pán)，房齡新、品質(zhì)好，產(chǎn)品也跟著時(shí)間一起迭代，自然會(huì)比原先的二手房有更高的溢價(jià)，從而帶領(lǐng)區(qū)域內(nèi)房?jī)r(jià)的一波小漲幅。
一言樓市在當(dāng)時(shí)還寫(xiě)過(guò)推文：「中城匯6.2萬(wàn)前灣4萬(wàn)，價(jià)格燈塔的次新房能成交嗎？」
仁恒前灣國(guó)際交付，直接把蕭山科技城的二手房?jī)r(jià)格定格到了4萬(wàn)+，2018年流搖頻頻的蕭山科技城，有了明確的倒掛。
中城匯6萬(wàn)+的二手房成交價(jià)，也為二手房?jī)r(jià)格停滯已久的祥符帶來(lái)了新的生機(jī)。
申花板塊內(nèi)隨著宜和園、養(yǎng)云靜舍、沁園的陸續(xù)交付，板塊內(nèi)二手房?jī)r(jià)格像是浪趕浪，左腳踩右腳的從7萬(wàn)+逐步抬升到10萬(wàn)。新房從2019年底的流搖（融信萬(wàn)科古翠隱秀）到2020年底的限售（九龍倉(cāng)天璽）。
到了2021年6月，面對(duì)高倒掛的利潤(rùn)誘惑，位于宜和園斜對(duì)面的濱融府差點(diǎn)拿下申花的第一個(gè)萬(wàn)人搖。
交付時(shí)候正好遇見(jiàn)樓市上行期，新交付的樓盤(pán)能有較高的成交機(jī)會(huì)與溢價(jià)空間。
但如果交付時(shí)處于樓市下行期呢？
在盤(pán)點(diǎn)過(guò)二手房、法拍房之后，我們來(lái)看看2021年交付半年以內(nèi)的明星樓盤(pán)現(xiàn)狀如何？
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01
申花：扛著高價(jià)不退縮
同樣是申花，相對(duì)于養(yǎng)云靜舍與宜和園交付不久就有成交相比，綠城沁園從2021年6月交付至今，還未有成交記錄。
沁園掛牌價(jià)（來(lái)自鏈家網(wǎng)截止9.23）
市場(chǎng)剛剛下行，房東對(duì)房?jī)r(jià)期待值依然較高，再加上對(duì)于區(qū)域未來(lái)升值的基本判斷，沁園9-10萬(wàn)的高價(jià)雖然無(wú)人買(mǎi)單，然而對(duì)于沁園房東來(lái)說(shuō)，還沒(méi)有到「賤賣(mài)」的時(shí)候，除非急需用錢(qián)。
當(dāng)然申花次新房杠著高價(jià)巍然不動(dòng)，還有一個(gè)原因，那就是這些交付的新房基本都是2018-2019年上市的樓盤(pán)，在市場(chǎng)熱度不高的情況下，以自住人群購(gòu)買(mǎi)為主，所以二手房掛牌的房源也不多，也避免了價(jià)格的惡性競(jìng)爭(zhēng)。
這也是申花板塊的縮影，在未來(lái)科技城、奧體、錢(qián)江世紀(jì)城等投資客較多的板塊房?jī)r(jià)開(kāi)始松動(dòng)之時(shí)，作為改善板塊的申花，目前可撿漏的降價(jià)房源并不多。
房東與買(mǎi)房者在僵持博弈，使得申花雖然價(jià)格變化不大，成交量卻提前進(jìn)入冰封行情。
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02
未科神盤(pán)：
快速降價(jià)套現(xiàn)
同樣是交付不久，未來(lái)科技城的另一個(gè)樓盤(pán)完全是另一番光景。
遠(yuǎn)洋西溪公館，2020年新房開(kāi)盤(pán)因?yàn)榈蛢r(jià)現(xiàn)房成了杭州搖號(hào)歷史上唯一一個(gè)6萬(wàn)人報(bào)名的神盤(pán)，也是杭州投資客必?fù)u樓盤(pán)。
與申花自住樓盤(pán)不同的是，投資樓盤(pán)更看重收益率與資金流動(dòng)性，而如果不出售，所有的價(jià)值都是紙上談兵，作為投資神盤(pán)，西溪公館的房東們一交付就急于進(jìn)入二手房「套現(xiàn)」。
交付初期房東曾信誓旦旦地說(shuō)「六萬(wàn)不會(huì)賣(mài)」，歷史掛牌價(jià)一度掛到了7.5萬(wàn)元/㎡。
但隨著6月產(chǎn)證辦出之后，剛好碰到了杭州二手房的下行期，西溪公館的二手房套現(xiàn)之路變得艱難起來(lái)。
隨著產(chǎn)證陸續(xù)辦出，投資客開(kāi)始集體出貨，西溪公館的交付踩踏期與杭州二手房樓市的下行期重疊，甚至出現(xiàn)了獎(jiǎng)勵(lì)中介50萬(wàn)賣(mài)房的夸張事件。
降價(jià)讓利，確實(shí)能促進(jìn)成交，西溪公館成了上周唯一一個(gè)進(jìn)入成交排行榜單的次新房樓盤(pán)。
好找房(2021.09.06-2021.09.12)杭州二手房排行榜
最近，又有一套138方戶型，總價(jià)600萬(wàn)，折合單價(jià)4.34萬(wàn)/㎡的低價(jià)房源急售，西溪公館的價(jià)格，從6-7萬(wàn)/㎡快速下滑到4.5-5萬(wàn)/㎡，雖有成交量，但也是以實(shí)打?qū)嵉慕祪r(jià)換來(lái)的。
03
城東新城：
無(wú)量亦無(wú)價(jià)
但也不是每個(gè)區(qū)域，降價(jià)都能促進(jìn)成交的。
城東新城交付不久的世茂錢(qián)塘天譽(yù)，受8.5新政限購(gòu)縮緊、房貸難批的影響，成交最高峰是4月一套128方四房，成交單價(jià)約6.35萬(wàn)元/㎡，至此之后，已經(jīng)快小半年沒(méi)有成交了。
錢(qián)塘天譽(yù)掛牌價(jià)（來(lái)自鏈家網(wǎng)截止9.23）
錢(qián)塘天譽(yù)當(dāng)初的一手限價(jià)，高層均價(jià)4.65萬(wàn)/㎡，如果以6.35萬(wàn)元/㎡的二手成交均價(jià)來(lái)看，錢(qián)塘天譽(yù)的回報(bào)率還不錯(cuò)，但杭州二手房4月與目前的市場(chǎng)行情有著天壤之別，4月能賣(mài)得出的價(jià)格，9月可能無(wú)人問(wèn)津。
從中介了解到，目前小區(qū)的帶看量并不多，網(wǎng)站上最低掛牌單價(jià)6.5萬(wàn)元/㎡的房源，掛牌3個(gè)月還未成交不說(shuō)，帶看量也僅有3組。
更多單價(jià)在7萬(wàn)/㎡之上的房源，即便房東表明誠(chéng)心出售，依舊無(wú)人看房。
04
次新房成交量
為什么率先冰封？
也不僅僅是申花、城東新城等次新房成交寡淡，很多板塊也是如此，例如祥符的中城匯、蕭山科技城的前灣國(guó)際等，次新房的成交量冰封成了目前二手房的一大普遍現(xiàn)象。
為什么呢？
掛價(jià)過(guò)高，性價(jià)比就不高了
次新與周邊房齡5年以上的二手房，有著較高的溢價(jià)。例如錢(qián)塘天譽(yù)掛牌均價(jià)在6-8萬(wàn)/㎡之間，而隔壁濱江德信東方星城掛牌價(jià)僅4.2-6.5萬(wàn)/㎡之間。
沁園掛牌單價(jià)在9萬(wàn)-11萬(wàn)/㎡區(qū)間；與一路之隔，同樣是綠城旗下的慧園掛盤(pán)主力單價(jià)在7-8萬(wàn)/㎡之間，兩盤(pán)相比，也有1.5-2.5萬(wàn)差價(jià)。
雖然次新房的房齡更新，產(chǎn)品更好，但在地段，品質(zhì)差距不大的兩個(gè)樓盤(pán)之間，單價(jià)卻有2萬(wàn)/㎡的差距，確實(shí)性價(jià)比不高。
未滿五年，交易成本高
隨著增值稅二改五的新政之后，增加了許多次新房的交易成本。
以目前未滿五需要交納的增值稅、個(gè)稅、契稅與中介費(fèi)計(jì)算，總體成本約為房屋總價(jià)的10%，在交易時(shí)，會(huì)實(shí)打?qū)嵉恼加觅I(mǎi)房者的購(gòu)房預(yù)算。
房貸收緊，市場(chǎng)下行
房貸收緊，抑制了部分需要使用房貸杠桿進(jìn)行置換的自住客戶；而市場(chǎng)下行，驅(qū)散了部分有資金實(shí)力的投資客。市場(chǎng)的需求下降之后，供求關(guān)系改變加速樓市下行態(tài)勢(shì)，進(jìn)入閉環(huán)。
05
剛交付的次新
賣(mài)還是留？
上半年交付的樓盤(pán)，都卡在二手房降溫的這個(gè)瓶頸上，陷入「降不了、賣(mài)不成」的尷尬境地。
但房地產(chǎn)傳統(tǒng)的交付旺季，其實(shí)在每年的12月。
據(jù)一言樓市統(tǒng)計(jì)：在接下來(lái)的2021年9-12月，杭州（不含臨安富陽(yáng)）還有超過(guò)40個(gè)樓盤(pán)即將交付，杭州不少板塊即將迎來(lái)新一批的二手房標(biāo)桿項(xiàng)目。
例如金茂首開(kāi)國(guó)樾府、艮北的招商公園1872、丁橋期待已久的龍湖武林上城、望江新城的仁恒濱江園、城西文教的中海黃龍?jiān)破�、錢(qián)江世紀(jì)城的奧邸國(guó)際、市北的融信杭州世紀(jì)、未來(lái)科技城的綠城交投湖境云廬與景瑞鏡溪綠汀等等。
這些樓盤(pán)在市場(chǎng)上行期，一旦交付都是區(qū)域二手房?jī)r(jià)格的燈塔。
但在年底交付，面臨二手房的降溫，又該如何呢？對(duì)于那些原本是打算投資的人來(lái)說(shuō)，是快速脫手及時(shí)止損還是留在手上以觀后效？
此一時(shí)彼一時(shí)。如果投資，不如從短線改成中長(zhǎng)線持有。
因?yàn)槟壳按涡露址浚⒉贿m合「賣(mài)」。
一是下行的市場(chǎng)能夠成交的價(jià)格肯定不是你預(yù)期的價(jià)格；
二是貸款受阻、市場(chǎng)下行，價(jià)格高的次新房無(wú)人接手；
三是如果次新二手房降價(jià)賣(mài)掉了，那再買(mǎi)進(jìn)好的新房并不容易；
四是如果你受8.5新政影響，房票都沒(méi)有的情況下，又何必折騰？
杭州是個(gè)好城市，如果你堅(jiān)信自己買(mǎi)的是好房子，又何必急于一時(shí)呢？
來(lái)源：一言樓市
