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每一次樓盤(pán)的集中交付，對(duì)于市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，都是一個(gè)巨大的X因素。
最近幾年，這個(gè)因素大多是正面的。很多時(shí)候，它甚至成為一個(gè)板塊重塑價(jià)格體系的重要指標(biāo)。就像壹號(hào)院之于奧體、華夏四季之于未科、宜和園之于申花……
臨近四季度，杭城又將迎來(lái)新一波交付高峰。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，今年下半年集中交付的樓盤(pán)超過(guò)60個(gè)（含臨安）。
如洪峰到來(lái)，又是一次向二手市場(chǎng)的天量灌注！
從南星到奧體、從高層到疊墅、從萬(wàn)人搖到恒星盤(pán)，仿似一場(chǎng)集體T臺(tái)秀，醞釀已久，終于準(zhǔn)備要見(jiàn)人了。
有趣的是，當(dāng)下的樓市環(huán)境，恰逢5年來(lái)最微妙之時(shí)。市場(chǎng)溫度正如這節(jié)氣一樣：白露已過(guò)，涼意漸生。
這和去年下半年、今年上半年兩次集中交付，形成了鮮明的對(duì)比。
如此大環(huán)境下，這些即將入市的閨秀們命運(yùn)如何？能扛得住這絲絲涼意嗎？
2021年下半年交付樓盤(pán)一覽
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如果把交付比喻成投胎，那么去年底交付的新盤(pán)，個(gè)個(gè)堪稱(chēng)命運(yùn)寵兒。
因?yàn)�，它們恰好趕上了心理預(yù)期和市場(chǎng)熱度的雙重共振。典型案例，當(dāng)屬奧體板塊的創(chuàng)世紀(jì)和杭州壹號(hào)院。
當(dāng)時(shí)，市場(chǎng)上充斥著深圳買(mǎi)家到奧體集中掃貨的新聞，甚至有傳言：只要出一套，就收一套。
此前，濱江嘉品兩次開(kāi)盤(pán)，綜合中簽率都只有5%左右。
新房20個(gè)人搶一套，二手房又高舉高打，兩者形成完美助攻，直接把球喂到了創(chuàng)世紀(jì)和壹號(hào)院腳下。
創(chuàng)世紀(jì)去年10月底開(kāi)始交付，僅交付后的兩個(gè)月（去年11月和12月），就成交了11套和19套。
此后5個(gè)月，成交更是突破百套。
要說(shuō)奧體，一向很熱。同屬三兄弟的天璞，2019年底交付，共981戶(hù)，2020年二手成交128套；時(shí)代奧城2020年初交付，共約1200戶(hù)，2020年二手成交111套。
但創(chuàng)世紀(jì)顯然命更好。雖然最晚交付，憑借當(dāng)時(shí)的市場(chǎng)熱度，僅用不到一半的時(shí)間，就賣(mài)出了天璞和時(shí)代奧城，差不多一年的量。
更饞人的是它的價(jià)格。創(chuàng)世紀(jì)網(wǎng)簽單價(jià)基本7萬(wàn)起步，一度飆至9萬(wàn)+，讓許多5萬(wàn)多賣(mài)出天璞的羨慕妒忌恨。
壹號(hào)院的情況也差不多。今年2月以后開(kāi)始集中放量，僅3月，網(wǎng)簽量就高達(dá)9套。
最高網(wǎng)簽價(jià)，突破了12萬(wàn)。
另一個(gè)火熱之地，是未來(lái)科技城的綠汀路。
去年下半年，未科三兄弟陸續(xù)交付。在“疫情后大放水+漁村人建倉(cāng)”的雙重加持下，走出一波凌厲行情。
像東原印未來(lái)，去年11月即有網(wǎng)簽價(jià)接近6萬(wàn)。華夏四季，兩個(gè)月內(nèi)賣(mài)掉了73套。
在一片“未科已成豪宅區(qū)”的唏噓聲中，有人盤(pán)滿(mǎn)缽滿(mǎn)地笑傲離場(chǎng)。
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但時(shí)間來(lái)到今年上半年，新交付的樓盤(pán)卻有點(diǎn)“心比天高，命比紙薄”的味道。
交付之時(shí)，杭州許多二手房正處于“月均漲1萬(wàn)”的癲狂狀態(tài)，連一早賣(mài)掉創(chuàng)世紀(jì)和華夏四季的房東都大呼“賣(mài)飛了”。所以新交付樓盤(pán)的業(yè)主，不約而同“跳空高掛”，一口氣掛出幾年后的房?jī)r(jià)。
可惜心實(shí)在太兇，直接嚇尿了一堆接盤(pán)俠；加之進(jìn)入夏季后房貸逐漸收緊，購(gòu)買(mǎi)力受到?jīng)_擊，共振無(wú)法發(fā)生。
一個(gè)不肯降，一個(gè)不愿接，直接導(dǎo)致的后果就是，次新盤(pán)成交量劇減。
據(jù)《層樓》不完全統(tǒng)計(jì)，今年上半年杭州八區(qū)（不含富陽(yáng)、臨安），交付的新住宅小區(qū)超過(guò)30個(gè)。
但目前有二手房交易記錄的（含貝殼網(wǎng)上顯示已成交，實(shí)際未公開(kāi)展示的），只有13個(gè)，占比僅4成，且多數(shù)僅個(gè)位數(shù)成交量。
無(wú)論是南星的上品、還是濱江的中海云宸，迄今都找不到網(wǎng)簽記錄。
申花的沁園，交付已近3個(gè)月，仍然沒(méi)有一套網(wǎng)簽。
“從我們實(shí)際接觸的客戶(hù)看，買(mǎi)家和賣(mài)家之間，大約有2萬(wàn)的單價(jià)差距。這樣的心理落差放在那里，還怎么成交。”當(dāng)?shù)匾晃恢薪檎f(shuō)。
最近半個(gè)月，隨著杭州二手行情急速下行，這批次新盤(pán)中已有價(jià)格松動(dòng)的跡象，但能否迅速成交仍成疑。
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那么，今年下半年即將交付的60個(gè)新盤(pán)，是會(huì)繼續(xù)“心兇命窮”，還是低下高傲的頭顱，上來(lái)就掛出一個(gè)‘接地氣“的價(jià)格呢？
首先，大多數(shù)房東的心態(tài)都崩不住了。二手房成交量連續(xù)5個(gè)月下降、急降、急售房源隨處可見(jiàn)。
以前的中介朋友圈，比的是上限，不打破小區(qū)價(jià)格天花板的房源，都不好意思出來(lái)曬。
現(xiàn)在，比的是下限。不降到讓你今天就心動(dòng)簽字的幅度，算是我輸。
上半年交付的次新盤(pán)，業(yè)主們嘗試過(guò)掛牌一兩個(gè)月”門(mén)前冷落車(chē)馬稀“的味道，許多急需現(xiàn)金的人已放下姿態(tài)，只想落袋為安。
最近新交付的小區(qū)，據(jù)我所知，仍有一兩個(gè)炒家特別多的，炒房客接受不了之前算好的收益縮水，還在妄圖搞“天價(jià)截圖成交”，制造一房難求的恐慌氣氛。
不過(guò)我相信，大多數(shù)小區(qū)遇到“砸盤(pán)”的概率更高，畢竟識(shí)時(shí)務(wù)者為俊杰。
雖然本月粉盤(pán)仍動(dòng)不動(dòng)拼到滿(mǎn)格社保，但二手行情還是一天冷似一天。
如果說(shuō)，去年下半年的市場(chǎng)熱度是80°，今年上半年是50°，那么到了現(xiàn)在，可能只有30°。就好像之前人家都是舒舒服服地泡浴缸，輪到自己，變成冷水澡了。
首先，8.5新政卡30%房票，也把一大批剛需和外地炒房熱錢(qián)一并關(guān)到了門(mén)外。
其次，當(dāng)下的資金面，堪稱(chēng)有史以來(lái)最緊張時(shí)刻。
銀行一句“放款最快要到明年”，改變了整個(gè)交易邏輯。因?yàn)轭~度緊，買(mǎi)房的被嚴(yán)查流水，因?yàn)椴贿^(guò)關(guān)要求提高首付的比比皆是。
實(shí)在付不出，交易就存在擱淺風(fēng)險(xiǎn)。
賣(mài)房的拿不到尾款，有些就無(wú)法進(jìn)行下一步換房操作。有些就算想接盤(pán)這些交付新房的，也心有余而力不足��！
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具體到這張下半年交付樓盤(pán)的名單，分化會(huì)比較劇烈。
頭頂“城市核心資產(chǎn)”光環(huán)的盤(pán)，比如御品、奧邸國(guó)際，因?yàn)榇嬖谀骋粋�(gè)或幾個(gè)維度上的稀缺性，受市場(chǎng)沖擊的影響可能較小。
不過(guò)，一些炒房客上半年暢想的什么十五萬(wàn)、二十萬(wàn)就別想了。覆巢之下焉有完卵，要知道，整個(gè)南星橋8月份竟然沒(méi)有一套次新房成交。
還有一些炒作概念一流、現(xiàn)狀仍有眾多缺失的盤(pán)，可能會(huì)是重災(zāi)區(qū)。
這些盤(pán)，就像純炒題材的股票。在一個(gè)上升的趨勢(shì)里，憑借資金力量會(huì)成妖。但反過(guò)來(lái)，因?yàn)橥稒C(jī)的成分本來(lái)就比較重，一旦拋盤(pán)加劇，容易發(fā)生踩踏。
如果肉眼可見(jiàn)的房?jī)r(jià)將橫盤(pán)，那總有一些人，或是因?yàn)橘Y金原因，或是選擇落袋為安，出現(xiàn)“大幅低于預(yù)期”成交。
一旦這些房源，恰好是小區(qū)首套成交的，風(fēng)向標(biāo)的作用就會(huì)更加明顯。
至于剛需盤(pán)，按現(xiàn)在的資金面走勢(shì)，也不容樂(lè)觀(guān)。
這些盤(pán)的接盤(pán)者，本身抵抗資金波動(dòng)的風(fēng)險(xiǎn)就很弱，一旦要提高首付、或者貸款批不下來(lái)，分分鐘交易要黃。
總之，這一次的X因素，往下的不確定性大大增加了。
來(lái)源：層樓
