取消土地限價后的杭州首拍，透露這些信號|老蔣侃房.
2023-12-1215:02@錢江晚報：
潮新聞客戶端 記者 蔣敏華
今天，杭州今年第十三批次土拍落幕。這是杭州取消土地限價以來的首場土拍，成交結果透露了諸多市場信號。
首先是鐵路北地塊高溢價成交，成為全場土拍最大的亮點。土拍前，該地塊就已被市場普遍預測鐵定高溢價成交，只不過最終的溢價率定格在38.3%，多少還是有些超出預期。該地塊的房地價差已不足1.1萬元/m²，利潤空間可謂寥寥。為何房企如此鐘情該地塊？原因無它，后期銷售上幾無壓力。若以房地價差大小來衡量，鐵路北地塊并非是一個優(yōu)質標的物，但是它勝在去化周期快，投資安全性高。在當前的市場環(huán)境下，安全和可確定性，仍然是房企的首要拿地邏輯。
也正是基于這樣的邏輯，臨平、錢塘、富陽、臨安四區(qū)雖然不再限房價，也就是可以自由定價，理論上的利潤空間很大。不過，后期定價是隨行就市行為，不會因為限價取消就可以跳漲，除非市場基本面有了根本好轉。所以，不限房價的四區(qū)土地市場遇冷也就符合常理了。當然，這些城區(qū)接下來也不是沒有機會，比如富陽和臨安最近兩年積極調整土地供應結構，以低密住宅為主，以此與主城區(qū)形成錯位。此外，預計明年會有低于1.0容積率的宅地推出，從而吸引更多房企參拍。
從參拍房企來看，杭州市場顯示了健康的一面。拿地大戶濱江雖然缺席本場土拍，但是另一大戶綠城卻連中四元，成為最大贏家。濱江和綠城都是杭州本土品牌房企，且在這一輪房地產市場調整中較為穩(wěn)健，成為杭州市場名副其實的壓艙石。此外，將鐵路北地塊收入囊中的興耀房產也是土生土長的杭州房企，寧圍地塊的競得者偉星則來自臺州，這些都構成了杭州土地市場的健康因子。相比那些嚴重依賴央企以及本地國企進行托底的城市來說，杭州要輕松得多。
最后，一定有很多人都在關注，拱墅、西湖、濱江、上城、余杭、蕭山六區(qū)何時也取消新房限價。從大方向來看，取消限價是大勢所趨，目前國內越來越多的城市已經加入了這一行列，杭州全面取消新房限價也只是時間問題。只不過杭州新房限價有其特殊性，部分板塊價格倒掛太大，需要有個緩沖期。
